Teekaardi sammude ülevaade
Eesmärk:
Mõelda läbi, mida tahad oma hoonega teha ja miks. Näiteks kas soovid muuta ruumide paigutust, ehitada vannituba või tualetti, teha juurdeehitust, vähendada küttekulusid või parandada õhuvahetust. Samuti selgitada välja, kuidas renoveerimiseks rahastada.
Seejärel arutad oma soove spetsialistide ja ametnikega. Nii saad teada, mida hoone seisukord ja võimalikud piirangud lubavad, ja saad soove vastavalt täpsustada.
Osalevad:
- Korteriühistu või eramu omanik lähteülesande koostajana
- Soovitatav on kaasata pädev konsultant kogu renoveerimisprotsessi juhtima
- KOV arhitekt või ehitusspetsialist, muinsuskaitseameti maakonna nõunik
- Erinevad spetsialistid: finantsnõustaja, energiaaudiitor, ehitusinsener- konsultant
Riskid:
Raha
- Laenu ei saa kogu maja renoveerimiseks piisavalt. Siis tasub kaaluda järk-järgult renoveerimist.
- Toetuse tingimused ei sobi, sobivat taotlusvooru pole avatud või pole teada, millal järgmine avaneb. Uuri: Toetused
- Korteriühistu remondifondis ei ole piisavalt raha või liikmed ei taha makset tõsta.
Kokkulepped
- Korteriühistu liikmed ei jõua eesmärkides kokkuleppele.
- Naaber takistab renoveerimist, näiteks kaevetööde või suurte puude tõttu naaberkrundil.
Load ja nõu
- Kui tahad maja laiendada rohkem kui 33%, võtab dokumentide vormistamine kauem aega.
- Ei ole selge, kelle poole nõu saamiseks pöörduda. Uuri: Nõustamisteenus
Viited ja abimaterjal:
- Ehitusgiid ehitamisel teejuhiks
- MKA maakonnanõunike kontaktid ja halduspartnerid
- Korteriomandi- ja korteriühistuseadus
- Maa-ameti planeeringute kaart ja otsing
- BuildEST projekti raames tehtud uuringud ja kahjustuste veakaardid
- Toetused:
- MKA mälestiste restaureerimise toetus
- Kredexi kaudu riigi toetus renoveerimiseks (tervik, osaline)
- KOP (kohaliku omaalgatuse programm)
- Linnade toetused restaureerimiseks, mh "Fassaadid korda!", "Hoovid korda!" jms
- Hajaasustuse programm vee- ja kanalisatsiooni uuendamiseks
Ühekordsed toetused, nt "ahjutoetus" jms
Lühendid:
MKA - muinsuskaitseamet
KOV - kohalik omavalitsus
MET - muinsuskaitse eritingimused
Eesmärk:
Panna oma soovid paberile, et neid oleks lihtsam läbi mõelda ja teistega arutada. Tavaliselt tähendab see lihtsaid jooniseid ehk eskiisi ja vabas vormis teksti, mis jooniseid selgitab. Joonised ei pea selles etapis olema detailsed. Eskiisi põhjal saad koos kohaliku omavalitsuse ja muinsuskaitseametiga täpsustada, mis on sinu hoones võimalik.
Osalevad:
- Omanik koostab eskiisi ise või laseb selle teha arhitektil.
- Kohalik omavalitsus ja muinsuskaitseamet vaatavad eskiisi üle. Enamasti seda ametlikult ei kooskõlastata.
Riskid:
- Korteriühistu liikmed ei jõua eesmärkides kokkuleppele.
- Eskiisist selgub, et energiatõhususe nõudeid on keeruline või kallis täita. Tavalised energiatõhususe lahendused võivad minna vastuollu ka sellega, et maja väärtuslikud detailid peavad säilima.
- Kohalik omavalitsus esitab lisanõudeid, mis teevad ehituse plaanitust kallimaks.
Muinsuskaitseamet ei saa sinu soove heaks kiita ja lähteülesannet tuleb muuta. Küsi nõu varakult: Nõustamisteenus
Viited ja abimaterjal:
Korteriomandi- ja korteriühistuseadus
Eesmärk:
Taotleda muinsuskaitseametilt eritingimused. Eritingimused on dokument, mis ütleb, mis on hoones väärtuslik ja mida tuleb säilitada. Amet hindab, kas plaanitud muudatused sobivad, ja määrab, milliseid uuringuid on vaja enne ehitamist teha. Eritingimused koostatakse koos sinuga, et need arvestaksid ka seda, kuidas sa tahad hoonet kasutada ja arendada.
Muinsuskaitse eritingimused määravad:
- milliste nõuete järgi tohib konserveerida, restaureerida, ehitada või teha muid töid;
- millised nõuded kehtivad ehitusprojektile ja kui põhjalik projekt peab olema;
- milliseid uuringuid on vaja teha enne projekti koostamist või tööde ajal, miks ja kui ulatuslikult;
- kas töödele on vaja muinsuskaitselist järelevalvet;
- kui järelevalvet ei ole vaja, siis kuidas töid dokumenteerida;
- milline kvalifikatsioon peab olema tööde tegijal ja järelevalve tegijal.
Osalevad:
- Muinsuskaitseamet koostab eritingimused.
- Omanik kirjeldab, mida ta tahab teha, ning kinnitab või täpsustab pakutud lahendust.
- Uuringute tegijad, kui uuringuid on vaja.
Riskid:
Aeg ja raha
- Uuringute tegijaid on raske leida või neil on pikk järjekord ja uuringud võtavad kaua aega;
- Uuringud toovad lisakulu, millega ei olnud arvestatud. Abiks võivad olla hüvitised. Uuri lisa: Toetused ja hüvitised
Eritingimuste sisu
- Eritingimused on väga detailsed või liiga üldised ja teevad projekteerimist keerulisemaks;
- Eritingimuste piirangute tõttu tuleb lähteülesanne ümber teha.
Energiatõhusus
- Väärtuslike detailide tõttu ei saa teha kõiki energiatõhususe töid nii, nagu soovisid.
- Eritingimuste koostamisel ei ole energiatõhususe parandamist piisavalt kaalutud ja tingimused piiravad neid töid rohkem, kui oleks vaja. Kui tahad maja energiatõhusamaks muuta, ütle seda ametile kohe alguses. Uuri lisa: Nõustamisteenus
Viited ja abimaterjal:
Eritingimustes määratakse, milliseid uuringuid on sinu hoone puhul vaja. Kõige sagedamini on see:
- ehitusuuring, mis selgitab välja, kuidas ja millal hoone on ehitatud ning mis on selles algne;
- ehitise tarindite uuring, mis uurib, mis seisukorras on kandvad osad, näiteks seinad, talad ja katus;
- arheoloogiline uuring, mis uurib maa sees olevaid ajaloo jälgi, näiteks kaevetööde puhul.
Teised uuringu liigid:
- arhiivi- ja bibliograafiauuring;
- viimistluskihtide uuring;
- mõõdistamine;
- pargi või kalmistu uuring ja puude inventeerimine;
- allveearheoloogiline uuring;
- materjaliuuring ja loodusteaduslik analüüs;
- ekspertiis.
Mis on sekkuv uuring?
Sekkuva uuringu käigus tegeletakse ka hoone materjaliga. Näiteks avatakse konstruktsioone, et näha, kui ulatuslikud on kahjustused. Arheoloogilised uuringud, nagu leired, eeluuringud, arheoloogiline jälgimine ja kaevamine, on alati sekkuvad.
Lisainfo
Uuringute tegemise kord, kulude hüvitamine ja uuringuteatise nõuded on kirjas määruses Uuringu liigid, uuringu tegemise ja sellega seotud kulu hüvitamise kord ning uuringuteatise vorminõuded ja teatise esitamise kord.
Eesmärk:
Koostada projekt ehk dokumendid ja plaan, mille alusel hoonet hiljem ehitatakse. Projekt valmib mitmes järgus ja selle maht sõltub sellest, kui suured on tööd. Kui eritingimused nõuavad kooskõlastamiseks põhiprojekti, võib eelprojekti vahele jätta ja koostada kohe põhiprojekti.
Kogu hoone renoveerimisel koostab arhitekt tavaliselt arhitektuurse lahenduse ning teised spetsialistid projekteerivad eriosad, näiteks konstruktsioonid ja tehnosüsteemid.
Projektis võivad olla näiteks asendiplaan; arhitektuur, sealhulgas sisearhitektuur ja maastikuarhitektuur; konstruktsioonid; tehnosüsteemid: küte, ventilatsioon, jahutus, soojusvarustus, gaas, vesi ja kanalisatsioon; elektripaigaldis: tugevvool, nõrkvool ja automaatika; tuleohutus ja energiatõhusus.
Osalevad:
- Arhitekt koostab arhitektuurse lahenduse.
- Eriosade projekteerijad koostavad ülejäänud osad, näiteks konstruktsioonid ja tehnosüsteemid.
- Omanik suunab projekteerimist oma soovide järgi.
Riskid:
Projekteerijad ja uuringud
- Sobiva pädevusega projekteerijaid on raske leida või neil on pikk järjekord.
- Uuringute tegijaid on raske leida või neil on pikk järjekord ja uuringud võtavad kaua aega.
- Uuringud võivad tuua lisakulu, millega ei olnud arvestatud. Loe lisa: Toetused ja hüvitised.
Lahendused ja nõuded
- Tehnoseadmed vajavad lisaruumi ja selleks tuleb kavandada juurdeehitus.
- Tavalised energiatõhususe lahendused ei sobi muinsuskaitse nõuetega või lähevad eritingimustega vastuollu. Siis tuleb eritingimusi muuta.
- Päästeameti ja muinsuskaitseameti nõuded on vastuolus. Lahenduse leidmine võtab lisaaega nii nõupidamisteks kui ka projekteerimiseks.
Raha ja kokkulepped
- Esialgne eelarve ületab rahalisi võimalusi. Siis tuleb projekti lihtsustada või renoveerida järk-järgult. Loe lisa: Renoveerimiskava.
- Korteriühistu liikmed ei jõua eesmärkides kokkuleppele.
Viited ja abimaterjal:
- Kinnismälestise ja muinsuskaitsealal asuva ehitise konserveerimise, restaureerimise, ehitamise ja teisaldamise ehitusprojekti koostamise nõuded ja kord
- RT: Nõuded ehitusprojektile
- Uuringu liigid, uuringu tegemise ja sellega seotud kulu hüvitamise kord ning uuringuteatise vorminõuded ja teatise esitamise kord
- MKM: Ehitus- ja elamuvaldkonna juhendid
- Eluruumile esitatavad nõuded
- Päästeamet: Tuleohutusnõuded
Eesmärk:
Esitada valmis projekt ehitisregistri kaudu kooskõlastamiseks.
Projekti vaatavad üle kõik osapooled, keda tööd puudutavad: kohalik omavalitsus, muinsuskaitseamet, päästeamet, võrguettevõtjad ja naabrid. Kui neil on märkusi, täpsustatakse projekti. Seejärel saad loa ehitustöödega alustada.
Osalevad:
- Projekteerijad täpsustavad projekti märkuste põhjal.
- Omanik osaleb aruteludes, kui märkusi lahendatakse.
- Kohalik omavalitsus, muinsuskaitseamet, päästeamet ja vajaduse korral teised ametid vaatavad projekti üle ja annavad loa või kooskõlastuse.
Riskid:
- Projekti võib olla vaja täpsustada, aga sobiva pädevusega projekteerijat on raske leida või tal on pikk järjekord.
- Päästeameti ja muinsuskaitseameti nõuded võivad olla vastuolus. Lahenduse leidmine võtab lisaaega nii nõupidamisteks kui ka projekteerimiseks.
- Kui projekteerimine on kaua kestnud, võivad nõuded dokumentidele olla vahepeal muutunud ja projekti tuleb täiendada.
- Kaasomanikud või korteriühistu liikmed ei ole enam ühel meelel, kas tööd on vaja ning tööd viibivad.
Viited ja abimaterjal:
- Kinnismälestise ja muinsuskaitsealal asuva ehitise konserveerimise, restaureerimise, ehitamise ja teisaldamise ehitusprojekti koostamise nõuded ja kord
- RT: Teatiste, ehitus- ja kasutusloa ja nende taotluste vorminõuded ning teatiste ja taotluste esitamise kord
- Päästeamet: Ehitusprojekti kooskõlastamine
- Ehitisregistri kasutusjuhendid
- Muinsuskaitselise järelevalve dokumenteerimise ja läbiviimisega seotud kulu hüvitamise ning kinnismälestisel ja vallasmälestisel tehtud tööde dokumenteerimise kord
Eesmärk:
Koostada tehtavate tööde nimekiri ja pakkumiskutse. Saata need valitud ehitusettevõtetele või avaldada hange riigihangete registris. Tutvustada pakkujatele hoonet ja valida parim pakkumise.
Kui pakkumised on oodatust kallimad, tuleb pakkumist täpsustada, osa töid ära jätta või neid järk-järgult teha ning vajaduse korral pangaga uuesti läbi rääkida.
Enne tööde algust
Leida omanikujärelevalve ja, kui eritingimused seda nõuavad, ka muinsuskaitselise järelevalve tegijad.
Esitada kultuurimälestiste registris tööde loa taotlus. Avakoosolekul saavad kokku kõik osapooled ja vastutajad. Seejärel annab muinsuskaitseamet tööde alustamise loa. Luba on tasuta.
Tööde ajal
Töid juhib ehitaja ja allhankijaid. Järelevalve jälgib, et kõik tehtaks projekti ja nõuete järgi. Ehituskoosolekutel tehtud otsused pannakse kirja ehituspäevikusse, koosolekute protokollidesse ning täiendavatele ja muudatusjoonistele. Kui tööd on tehtud, koostab muinsuskaitseline järelevalve aruande.
Kui midagi muutub
Ehitamise ajal võib selguda, et projekti tuleb muuta või täiendada, näiteks kui tööde käigus avastatakse midagi uut. Siis kooskõlastatakse muudatused muinsuskaitseameti, kohaliku omavalitsuse või päästeametiga ja vajaduse korral koostatakse täpsemad joonised. Kui projekt on mitu aastat vana, tasub üle vaadata ka energiatõhususe võimalused. Kõik muudatused dokumenteeritakse.
Osalevad:
- Ehitaja ehk peatöövõtja ja allhankijad teevad ehitustööd.
- Omanikujärelevalve on omaniku palgatud spetsialist. Ta jälgib ehitaja tööd, nõustab omanikku ning lepib muudatused kokku ja paneb need kirja.
- Muinsuskaitseline järelevalve lahendab tööde käigus restaureerimisega seotud küsimusi ja dokumenteerib tehtud tööd. See on vajalik, kui eritingimused seda nõuavad.
- Projekteerija teeb soovitatavalt autorijärelevalvet ehk kontrollib, et ehitataks projekti järgi.
- Muinsuskaitseamet, kohalik omavalitsus ja päästeamet kooskõlastavad muudatused ja tulevad vajaduse korral objektile nõu andma.
- Uuringute tegijad, kui eritingimustes on ette nähtud uuringud tööde ajal või kui avastatakse midagi uut.
Riskid:
- Pakkumised on kallimad, kui laen ja toetus kokku võimaldavad. Siis tuleb tööde mahtu vähendada või neid järk-järgult teha.
- Pank võib seada laenu andmiseks tingimusi, näiteks nõuab suuremat või kogenumat ehitusettevõtet.
- Tööde käigus avastatakse midagi uut ja on tarvis uuringuid või projekti muuta. See võtab lisaaega ja -raha.
- Ehitaja teeb otsuseid omaniku või järelevalvega kokku leppimata. Näiteks tellitakse tooted, mis majja ei pruugi sobida.
- Muudatusi ei panda kirja. Hiljem võib see kasutusloa saamist edasi lükata või nõuda teostusjooniste või ehitusauditi tegemist.
Sobivat omanikujärelevalvet või muinsuskaitselise järelevalve tegijat on raske leida või neil on pikk järjekord.
Lepi ehitajaga juba enne lepingu sõlmimist kokku, kuidas ta töid dokumenteerib ja kuidas muudatused kokku lepitakse. See aitab vältida paljusid probleeme.
Viited ja abimaterjal:
Eesmärk:
Koondada ehitatud hoone dokumentatsioon ja esitada see ehitisregistrisse kohalikule omavalitsusele ja päästeametile kinnitamiseks. Vajadusel koostada ka ehitusaudit, toetuse aruandlus ja muinsuskaitselise järelevalve aruanne.
Osalevad:
- Ehitaja, kes tahab tööde dokumentatsiooni. Sh ehituspäevikud, kaetud tööde aktid, tehnoseadmete dokumentatsioon jm ehituse käigus tekkivad dokumendid.
- Omanik, kes vajadusel kogub samuti vajalikku dokumentatsiooni.
- MKA, KOV, PA ja vajadusel teised ametid kontrollivad teostusdokumentatsiooni ja kooskõlastavad selle
- Kui määratud on ka muinsuskaitseline järelevalve, esitab järelvalve teostaja restaureerimistööde aruande MKAle
- Kui teostati ka MKA määratud uuringuid, tuleb MKAle esitada uuringuaruanded ja vajadusel saab MKAlt taotleda ka hüvitist. Uuri lisa: Toetused ja hüvitised
Riskid:
- Ehituse käigus võib olla töid tehtud projektist erinevalt, mis tähendab lisaaega teostusjooniste koostamiseks
- Algse projekti autor võib keelduda muudatuste vormistamisest. Sel juhul tuleb vormistamiseks leda teine arhitekt ning tekkida võib autoriõiguse vastuolu.
- Päästeamet leiab töödes puuduseid, mis tuleb ringi ehitada.
Puudulik ehitusaegne dokumentatsioon võib põhjustada viivitusi ja täiendavaid kulusid kasutusteatise või -loa saamisel. Võib tekkida ehitusauditi vajadus.
Viited ja abimaterjal:
Eesmärk:
Hoolitseda hoone eest järjepidevalt. Kui hoonel on projekt, on selle osa hooldusjuhend, mis ütleb, mida ja kui tihti tuleb teha. Järgi ka teisi hoone ja seadmete kasutusjuhendeid. Osa hooldusest on seadusega kohustuslik, näiteks korstnapühkimine ja elektrisüsteemi kontroll.
Hooldus ja remont
Hooldus on hoone järjepidev korrashoid. Remont on hoone seisukorra parandamine nii, et selle välimus, konstruktsioon, maht ja detailid ei muutu ning kasutatakse algseid materjale. Hoolduseks ja remondiks ei ole muinsuskaitseameti luba vaja. Uuri lisa: Nõuded ja load
Osalevad:
- Omanik vastutab hoone hooldamise eest.
- Ehitusettevõtted teevad vajaduse korral remonditöid.
- Tehnosüsteemide spetsialistid hooldavad regulaarselt maja süsteeme ja seadmeid, sealhulgas automaatikat. Näiteks korstnapühkija, soojuspumba hooldaja või ventilatsiooni puhastaja.
Riskid:
- Remondi tegija ei tunne vanade majade töövõtteid või kasutab viimistlusmaterjale, mis ei sobi aluspinnaga. Oskamatult tehtud remont laguneb kiiresti ja võib hiljem nõuda palju suuremat renoveerimist. Uuri lisa: Renoveerimise käsiraamat
Kiireloomulisi töid lükatakse edasi, näiteks katkist vihmaveesüsteemi ei parandata kohe. Kahjustus kiiresti ja remont läheb palju kallimaks.
Viited ja abimaterjal:
MKA: Hooldus- ja remonttööd
Ehitusgiid
Lihtsustatult uuringu skeemist
Kas vajalik on sekkuv uuring?
1. Kui jah, siis:
- Uuringu tegija esitab MKAle uuringuteatise koos uuringukavaga →
- MKA kiidab uuringukava heaks →
ja protsess jätkub uuringute teostamise ja uuringuaruande koostamise, aruande esitamisega MKA-le
2. Kui ei, siis:
- Uuringute teostamine ja uuringuaruande koostamine, aruanne esitatakse MKAle →
Tasuline tellitav teenus, millega omanik peab finantsiliselt arvestama. - MKA kiidab uuringuaruande heaks →
- Uuringu kulu hüvitamise taotlemine kultuurimälestiste registris →
(Omaniku ülesanne) - MKA hüvitab osaliselt uuringu kulu.
Hanke või töövõtu tüüpsammud
- Lähteülesande koostamine
- Vajaliku töövõtja otsimine
- Pakkumuste võtmine
- Pakkumuste võrdlemine, vajadusel töö täpsustamine
- Tellitud töö jälgimine
- Töö vastuvõtmine või kinnitamine
Kasulikud lingid
Mõned lingid viitavad teiste asutuste lehtedele. Lingil on kirjas, millega on tegemist.
- Kas hoone on kaitse all?
Maa- ja Ruumiameti kaart - Mis on minu hoone kohta kirjas?
Kultuurimälestiste register - Millised load on olemas?
Riiklik ehitusregister EHR - Kuidas restaureerimistöid tehakse?
Muinsuskaitseameti restaureerimise käsiraamat
- Mis projektiga on tegemist?
LIFE heritageHOME - Kust saan juurde teadmisi?
Koolitused ja kursused - Kust toetust taotleda?
Toetused mälestistele - Kes oskab renoveerimistöid teha?
Tööde teostaja otsing - Kuidas renoveerida miljöömaju?
Renoveerimisgiid
Maakonna nõunikud
Muinsuskaitseameti nõunikud
Kohalike omavalitsuste nõustajad
Tallinn, Tartu ja Narva KOV kontaktid
Viimati uuendatud 30.10.2026
