Hoone | Vabriku 3, Tartu; arhitekt Georg Hellat, valmis 20. sajandi alguses |
Kaitse all | alates 1990ndate lõpust, ehitismälestis |
Kortereid | 45 |
Tööde ettevalmistus | u 3 aastat |
Ehitustööd | alla aasta |
Toetus | EIS-i (end Kredex) rekonstrueerimistoetus, 40% kulude ulatuses |
Ring on täis mitmes mõttes. Kui Vabriku tänav 3 aadressi kandev, arhitekt Georg Hellati projekteeritud maja möödunud sajandi algul valmis, oli see moodsate mugavustega prestiižikas elukoht.
Nõukogude ajal muudeti suurte luksuslike korteritega hoone raudteelaste ühiselamuks ja tükeldati korterid vaheseinte ja lisauste abil 45 väikeseks elamispinnaks. Hoone hakkas aina enam lagunema, sest majavalitsus remontis vaid hädapäraselt. 1990ndate lõpus võttis muinsuskaitseamet maja mälestisena kaitse alla, kuid see ei peatanud lagunemist.
Selle sajandi alguseks olid raudteelased enamjaolt lahkunud ja sinna olid jäänud elama peamiselt need, kellel polnud elus enam muid võimalusi. Räämas läbupaika kolisid elama inimesed, kellel oli vaja väga odavat elukohta. Tõsi, nende sekka sattus ka arhitektuuri- ja ajalooentusiaste, ent ühistul tervikuna polnud ei eestvedajat ega rahalist jaksu, et maja päästma asuda. Lagunemine paistis vääramatu.
Ent vahel veab! Vabriku tänava juugendmaja tulevik hakkas helgemana paistma siis, kui korteriomanike sekka jõudis Olle Järv, kes suutis majarahva ühise eesmärgi nimel koondada.
Tema eestvõttel sai lagunevast tondilossist Eesti esimene Kredexi1 toel tervenisti renoveeritud mälestis ning näide sellest, et muinsuskaitselised ja energiatõhususe nõuded on võimalik sujuvalt kokku sobitada.
Olulised taipamised
- Kui ühistu juhatus hoolitseb selle eest, et kõik majaelanikud on kogu aeg renoveerimisplaanidega kursis, kasvatab see elanike usaldust ühistu juhatuse vastu ja hõlbustab suurte otsuste langetamist üldkoosolekul.
- Korterelamu renoveerimine on keeruline ettevõtmine, milles on võtmeroll tehnilisel konsultandil. Teda tasub valida suure hoolega!
- Muinsuskaitse ja energiatõhususe nõuded on täiesti võimalik kokku sobitada.
Õige mees õiges kohas
Teadlane Olle Järv jõudis Vabriku tänava majani juhuslikult. Ta otsis oma perele Tartus uut kodu ja kuigi Vabriku tänava maja oli kehvas seisus, nägi see endiselt muljetavaldav välja. Õige pea pärast sissekolimist sai Järvest ühistu esimees. Teadlase metoodilisusega tegi ta endale maja seisukorra põhjalikult selgeks ning avanenud pilt oli sünge. Kõik tehnosüsteemid olid lootusetult amortiseerunud.
Reovesi tungis soklikorrusele, aga puhas vesi ülemistele korrustele jällegi ei jõudnud. “Hommikusel ja õhtusel “tipptunnil” duši all käia ei saanud, veesurvet polnud,” meenutas Järv.
Maja ei pidanud sooja ning eriti viimase korruse elanikel oli talviti alati külm.
Kogu fassaadi krohv oli kahjustunud nõukogudeaegse asjatundmatu remondi tõttu.
Katus oli soojustamata ja paiskas kalli keskküttesooja lahkelt kosmose suunas.
Osa maja akendest oli nii halvas seisus, et ähvardasid eest kukkuda. Osa aknaid oli vahetatud, aga seda iga korteriomaniku ilumeelele (ja muidugi ka rahakotile) vastavalt.
Arvutused näitasid, et muinsuskaitse nõudeid arvestava ja samas ka energiakokkuhoidu andev remont võib olla kolm korda kallim kui sama suurel nõukogudeaegsel kortermajal.
Oli selge, et nii suurt laenu ühistu ei saa, ja isegi kui saaks, oleks igakuised laenumaksed Vabriku tänava maja rahvale lihtsalt ülejõukäivad.
Ta vaatas Kredexi renoveerimistoetuse tingimusi ja nägi, et muinsuskaitsealustele majadele on leebem energiaklassi nõue. Kui teised kortermajad pidid saavutama C-energiaklassi, võis mälestisel piirduda D-ga ja riik maksab 40% remondikulust kinni.
Järv otsustas, et sellest päästerõngast peab ühistu kinni haarama.
Ent suure laenu võtmine ja rangete nõuetega renoveerimistoetuse taotlemine on otsused, mida ühistud kergekäeliselt ei tee. Ühistu koosolekutel on neil teemadel sageli tuliseid vaidlusi.
Olle Järv suutis need ära hoida, kuna lähenes ülesandele metoodiliselt ja asus naabrite meeleolusid teadlasena hoolikalt kaardistama. Ta koostas küsitluse, et välja selgitada, mida majaelanikud oma kodus suurimateks probleemideks peavad. Ilmnes, et just tehnosüsteemide seisukord oli pakilisim mure, mis 45 väga erinevatest eluvaldkonnist ja sotsiaalsetest kihtidest elanikke ühendas.
Kui suurim ühine mure sõnastatud, oli selge alus energiaauditi tellimiseks. See näitas tehnosüsteemide olukorra must-valgel kätte ning ühistu üldkoosolek langetas auditi toel otsuse, et tehnosüsteemide remont tuleb ära teha.
Paraku olid need tööd kokku korraga tegemiseks liiga kallid. Nii jõudis ühistu aruteluni, kas võtta süda rindu (ja pangast suur laen) ning taotleda Kredexi rekonstrueerimistoetust. Siis saaks ühe hooga maja nii korda, ilusaks kui ka energiatõhusaks.
Mida Olle kogemusest õppida?
- Kõigepealt tee endale maja olukord selgeks.
Olle alustas sellest, et vaatas maja metoodiliselt üle: tehnosüsteemid, veesurve, katus, krohv, aknad. Pilt oli sünge, kuid esimest korda oli kogu olukord ühes kohas kirjas. Ka sinu esimene samm võiks olla võimalikult aus ülevaade sellest, mis majas tegelikult korrastamist vajab.
- Küsi elanikelt, mis neid kõige rohkem häirib.
Ühistu esimehena tegi Olle elanike seas küsitluse. Selgus, et kõige suurem ühine mure oli tehnosüsteemide seisukord. Nii tekkis 45 väga erineval inimesel ühine lähtekoht. Enne lahenduste otsimist tasub aru saada, milles majaelanikud probleemina ühtmoodi kokku lepivad.
- Arvuta enne otsustamist läbi, kas maja jõuab selle endale lubada.
Olle sai kiiresti aru, et muinsuskaitse ja energiasäästu nõudeid arvestav remont oleks tavalisest kortermajast kuni kolm korda kallim. Ühistu oma jõul sellist laenu võtta ei saanud. Ka kõige parema renoveerimisplaani puhul tuleb varakult välja arvutada, kas see on maja elanikele päriselt jõukohane.
- Uuri toetusi, sest need võivad muuta võimatu võimalikuks.
Olle luges toetuse tingimused läbi ja leidis, et tema majale kehtis leebem energiaklassi nõue ning riik kattis 40% remondikulust. See muutis kogu projekti võimalikuks. Ära eelda, et rahastusvõimalused on piiratud ainult pangalaenuga ning uuri enne otsustamist läbi ka toetused.
- Kasuta eksperti, et otsus ei põhineks ainult tunnetusel.
Olle tellis energiaauditi, mis andis tehnosüsteemide seisukorrast selge pildi. Selle põhjal oli üldkoosolekul palju lihtsam remondiotsust teha. Spetsialisti hinnang aitab muuta„meie majaga on midagi valesti“ konkreetseks tegevusplaaniks.
- Anna inimestele aega kaasa tulla.
Olle hoidis majarahvast arutelude ja uue infoga kursis ega kiirustanud otsustega. Nii jõuti täisrekonstrueerimise otsuseni lõpuks üksmeelselt. Suure maja puhul ei pea kõiki veenma ühe koosolekuga.
- Ära proovi keerulist projekti üksi juhtida.
Olle palkas tehnilise konsultandi, sest renoveerimine oli liiga suur töö, et seda põhitöö kõrvalt üksinda vedada. Konsultant aitas hiljem ka pakkumisi võrrelda. Õige spetsialist võib säästa nii aega, raha kui ka närve.
- Tee maja eritingimused varakult selgeks.
Olle tellis muinsuskaitse eritingimused, mis panid paika, mida majas tohib muuta ja mida tuleb säilitada. Mida varem piirangud teada on, seda vähem tuleb hiljem projekte ja plaane ümber teha.
- Projekteerija puhul ära vaata ainult hinda.
Olle küsis mitu pakkumist, kuid valis lõpuks selle, kes tuli ise majja, uuris olukorda põhjalikult ja võttis enda peale ka suhtluse ametiga. Hea partner ei saada ainult pakkumist, vaid süveneb sinu maja tegelikesse vajadustesse.
- Kui raha ei jätku, kärbi plaani targalt.
Kui ehituspakkumised osutusid liiga kalliks, jättis Olle välja tööd, mis ei olnud nõuete täitmiseks hädavajalikud, näiteks korteriuste vahetuse. Kõike ei pea tegema korraga. Oluline on eristada hädavajalik sellest, mida saab teha hiljem.
- Arvesta, et rahastus võib mõjutada ka ehitaja valikut.
Suure laenusumma tõttu keeldusid mitmed pangad projektist. Üks pank oli valmis laenu andma tingimusel, et tööd teeb suurem ettevõte. Seega tasub rahastamise tingimused läbi rääkida enne, kui ehitaja lõplikult lukku panna.
- Ole ehituse ajal kohal ja küsi.
Olle käis ise ehituse käiku kontrollimas. Nii tuli näiteks välja, et tellitud olid standardmõõdus radiaatorid, mis vanas majas selleks ette nähtud kohta lihtsalt ei mahtunud. Vana maja puhul ei tasu eeldada, et standardlahendus sobib. Kontrollimine ja üle kinnitamine võib ära hoida kalli vea.
Ühistu võttis julguse kokku
Olle Järv hoidis kogu arutelu vältel majarahvast uue infoga kursis, mõistes, et enam kui 40 korteriomanikul võtab arvamuste ja hoiakute ühtlustamine ning konsensusele jõudmine mitte päevi ega nädalaid, vaid mitmeid kuid. “Onoluline, et inimesed teavad, mis toimub. Hea on ka see, et me protsessiga ei kiirustanud, vaid elanikud said järgi mõelda enne, kui otsustasid. Jälgisime hoolega, et otsuseid langetades oleks alati kvoorum koos,” sõnas ta.
Lõpuks langetaski ühistu üksmeelse otsuse võtta käsile suur ja kulukas täisrekonstrueerimine. Pärast otsustavat hääletust võisid ülejäänud majaelanikud oma igapäevaeluga rahulikult edasi minna, aga Olle Järve jaoks tõsine töö alles algas, sest suuremalt jaolt tema õlule jäi kõigi renoveerimiseks vajalike erialaspetsialistide leidmine.
Mälestise puhul on muinsuskaitseametil õigus öelda, mida tohib remontides teha ja mida mitte, nii et maja algne ilme säiliks. Kredex seevastu tahab, et riigi raha eest tehtav remont annaks võimalikult energiatõhusa tulemuse.
Kohati võivad need nõuded olla vastukäivad: muinsuskaitse vaatest tuleks ajastutruu ilme huvides vanad aknad restaureerida, aga Kredex eeldab akendelt sellist soojapidavust, mida ühekordse klaasiga vanadel akendel pole kuitahes hea restaureerimisega võimalik saavutada.
Vabriku 3 palkas Kredexi reeglitele vastava renoveerimistulemuse saavutamiseks appi tehnilise konsultandi. Muinsuskaitse eritingimused koostas muinsuskaitseameti ja arhiivimaterjalide põhjal arhitekt Reet Org ettevõttest Marksi Maja2.
Kui muinsuskaitse eritingimused olid valmis, tuli otsida projekteerija ja ühistu küsis mitmelt ettevõttelt hinnapakkumise. Tehniline konsultant aitas parima pakkuja välja sõeluda, kuid Olle Järve sõnul oli otsustamisel oluline ka see, kuidas ettevõtted pakkumise tegemisse suhtusid. “Oli neid, kes küsisid meilitsi paari-kolme asja, ise kohale ei tulnudki ning tegid siis pakkumise.
Ja siis oli üks projekteerimisfirma, mille esindaja tuleb majja kohale, uurib, küsib ja käib kõik nurgad läbi. Siis saad aru, et temal on reaalne huvi selle töö vastu,” kirjeldas Järv. Nii osutus valituks OÜ Kuubik Projekt, mille juhataja Preet Russak võttis enda peale ka suhtluse muinsuskaitseametiga, et klapitada Kredexi ootusi muinsuskaitse eritingimustega ja pakkuda omalt poolt ideid, kuidas probleemkohti lahendada.
“Selge oli, et fassaadisoojustust me panna ei saa, aga kompromissina jäi nii, et võime soojustada ühe otsaseina, kus on vaid üks aken, ning fassaadile panna soojustuskrohvi,” tõi Järv näite.
Kui projekt valmis sai, tuli leida usaldusväärne ehitaja. Tehniline konsultant soovitas ettevõtteid, kellelt pakkumist küsida. Ent kui hinnapakkumised laekusid ja ühistu need lauale ritta pani, selgus, et need on kõik kallimad, kui ühistu laenuvõime ja Kredexi toetus kokku.
Polnud parata, tuli hoolega koostatud ehitusplaani kärpida. Ära jätta sai vaid selliseid töid, mis ei rikuks muinsuskaitse eritingimusi ja Kredexi nõuded oleks samas endiselt täidetud. Õnneks leidus sobivaid kärpekohti.
Näiteks jäeti ära korteriuste vahetus, sest energiatõhusust see kuidagi ei mõjuta, ning uste vahetust saab edaspidi kasvõi iga korteriomanik ise teha. Loobuti ka keerdtreppide astmete lihvimisest. Konarlikud küll, aga see on õnneks üksnes iluviga! Nii saadi lõpuks eelarve hinnapakkumisega klappima.
