Kogemusloo kolm tarkusetera:
Kui ühistu juhatus hoolitseb selle eest, et kõik majaelanikud on kogu aeg renoveerimisplaanidega kursis, kasvatab see elanike usaldust ühistu juhatuse vastu ja hõlbustab suurte otsuste langetamist üldkoosolekul.
Korterelamu renoveerimine on keeruline ettevõtmine, milles on võtmeroll tehnilisel konsultandil. Teda tasub valida suure hoolega!
Muinsuskaitse ja energiatõhususe nõuded on täiesti võimalik kokku sobitada.
Ring on täis mitmes mõttes. Kui Vabriku tänav 3 aadressi kandev, arhitekt Georg Hellati projekteeritud maja möödunud sajandi algul valmis, oli see moodsate mugavustega prestiižikas elukoht. Nõukogude ajal muudeti suurte luksuslike korteritega hoone raudteelaste ühiselamuks ja tükeldati korterid vaheseinte ja lisauste abil 45 väikeseks elamispinnaks. Hoone hakkas aina enam lagunema, sest majavalitsus remontis vaid hädapäraselt. 1990ndate lõpus võttis muinsuskaitseamet maja mälestisena kaitse alla, kuid see ei peatanud lagunemist.
Selle sajandi alguseks olid raudteelased enamjaolt lahkunud ja sinna olid jäänud elama peamiselt need, kellel polnud elus enam muid võimalusi. Räämas läbupaika kolisid elama inimesed, kellel oli vaja väga odavat elukohta. Tõsi, nende sekka sattus ka arhitektuuri- ja ajalooentusiaste, ent ühistul tervikuna polnud ei eestvedajat ega rahalist jaksu, et maja päästma asuda. Lagunemine paistis vääramatu.
Ent vahel veab! Vabriku tänava juugendmaja tulevik hakkas helgemana paistma siis, kui korteriomanike sekka jõudis Olle Järv, kes suutis majarahva ühise eesmärgi nimel koondada.
Tema eestvõttel sai lagunevast tondilossist Eesti esimene Kredexi (uue nimega EIS) toel tervenisti renoveeritud mälestis ning näide sellest, et muinsuskaitselised ja energiatõhususe nõuded on võimalik sujuvalt kokku sobitada.
Õige mees õiges kohas
Teadlane Olle Järv jõudis Vabriku tänava majani juhuslikult. Ta otsis oma perele Tartus uut kodu ja kuigi Vabriku tänava maja oli kehvas seisus, nägi see endiselt muljetavaldav välja. Õige pea pärast sissekolimist sai Järvest ühistu esimees. Teadlase metoodilisusega tegi ta endale maja seisukorra põhjalikult selgeks ning avanenud pilt oli sünge. Kõik tehnosüsteemid olid lootusetult amortiseerunud.
Reovesi tungis soklikorrusele, aga puhas vesi ülemistele korrustele jällegi ei jõudnud. “Hommikusel ja õhtusel “tipptunnil” duši all käia ei saanud, veesurvet polnud,” meenutas Järv.
Maja ei pidanud sooja ning eriti viimase korruse elanikel oli talviti alati külm.
Kogu fassaadi krohv oli kahjustunud nõukogudeaegse asjatundmatu remondi tõttu.
Katus oli soojustamata ja paiskas kalli keskküttesooja lahkelt kosmose suunas.
Osa maja akendest oli nii halvas seisus, et ähvardasid eest kukkuda. Osa aknaid oli vahetatud, aga seda iga korteriomaniku ilumeelele (ja muidugi ka rahakotile) vastavalt.
Arvutused näitasid, et muinsuskaitse nõudeid arvestava ja samas ka energiakokkuhoidu andev remont võib olla kolm korda kallim kui sama suurel nõukogudeaegsel kortermajal.
Oli selge, et nii suurt laenu ühistu ei saa, ja isegi kui saaks, oleks igakuised laenumaksed Vabriku tänava maja rahvale lihtsalt ülejõukäivad.
Ta vaatas Kredexi renoveerimistoetuse tingimusi ja nägi, et muinsuskaitsealustele majadele on leebem energiaklassi nõue. Kui teised kortermajad pidid saavutama C-energiaklassi, võis mälestisel piirduda D-ga ja riik maksab 40% remondikulust kinni.
Järv otsustas, et sellest päästerõngast peab ühistu kinni haarama.
Ent suure laenu võtmine ja rangete nõuetega renoveerimistoetuse taotlemine on otsused, mida ühistud kergekäeliselt ei tee. Ühistu koosolekutel on neil teemadel sageli tuliseid vaidlusi.
Olle Järv suutis need ära hoida, kuna lähenes ülesandele metoodiliselt ja asus naabrite meeleolusid teadlasena hoolikalt kaardistama. Ta koostas küsitluse, et välja selgitada, mida majaelanikud oma kodus suurimateks probleemideks peavad. Ilmnes, et just tehnosüsteemide seisukord oli pakilisim mure, mis 45 väga erinevatest eluvaldkonnist ja sotsiaalsetest kihtidest elanikke ühendas. Kui suurim ühine mure sõnastatud, oli selge alus energiaauditi tellimiseks. See näitas tehnosüsteemide olukorra must-valgel kätte ning ühistu üldkoosolek langetas auditi toel otsuse, et tehnosüsteemide remont tuleb ära teha.
Paraku olid need tööd kokku korraga tegemiseks liiga kallid. Nii jõudis ühistu aruteluni, kas võtta süda rindu (ja pangast suur laen) ning taotleda Kredexi rekonstrueerimistoetust. Siis saaks ühe hooga maja nii korda, ilusaks kui ka energiatõhusaks.
Ühistu võttis julguse kokku
Olle Järv hoidis kogu arutelu vältel majarahvast uue infoga kursis, mõistes, et enam kui 40 korteriomanikul võtab arvamuste ja hoiakute ühtlustamine ning konsensusele jõudmine mitte päevi ega nädalaid, vaid mitmeid kuid. “On oluline, et inimesed teavad, mis toimub. Hea on ka see, et me protsessiga ei kiirustanud, vaid elanikud said järgi mõelda enne, kui otsustasid. Jälgisime hoolega, et otsuseid langetades oleks alati kvoorum koos,” sõnas ta.
Lõpuks langetaski ühistu üksmeelse otsuse võtta käsile suur ja kulukas täisrekonstrueerimine. Pärast otsustavat hääletust võisid ülejäänud majaelanikud oma igapäevaeluga rahulikult edasi minna, aga Olle Järve jaoks tõsine töö alles algas, sest suuremalt jaolt tema õlule jäi kõigi renoveerimiseks vajalike erialaspetsialistide leidmine.
Mälestise puhul on muinsuskaitseametil õigus öelda, mida tohib remontides teha ja mida mitte, nii et maja algne ilme säiliks. Kredex seevastu tahab, et riigi raha eest tehtav remont annaks võimalikult energiatõhusa tulemuse. Kohati võivad need nõuded olla vastukäivad: muinsuskaitse vaatest tuleks ajastutruu ilme huvides vanad aknad restaureerida, aga Kredex eeldab akendelt sellist soojapidavust, mida ühekordse klaasiga vanadel akendel pole kuitahes hea restaureerimisega võimalik saavutada.
Vabriku 3 palkas Kredexi reeglitele vastava renoveerimistulemuse saavutamiseks appi tehnilise konsultandi. Muinsuskaitse eritingimused koostas muinsuskaitseameti ja arhiivimaterjalide põhjal arhitekt Reet Org ettevõttest Marksi Maja2. Kui muinsuskaitse eritingimused olid valmis, tuli otsida projekteerija ja ühistu küsis mitmelt ettevõttelt hinnapakkumise. Tehniline konsultant aitas parima pakkuja välja sõeluda, kuid Olle Järve sõnul oli otsustamisel oluline ka see, kuidas ettevõtted pakkumise tegemisse suhtusid. “Oli neid, kes küsisid meilitsi paari-kolme asja, ise kohale ei tulnudki ning tegid siis pakkumise. Ja siis oli üks projekteerimisfirma, mille esindaja tuleb majja kohale, uurib, küsib ja käib kõik nurgad läbi. Siis saad aru, et temal on reaalne huvi selle töö vastu,” kirjeldas Järv. Nii osutus valituks OÜ Kuubik Projekt, mille juhataja Preet Russak võttis enda peale ka suhtluse muinsuskaitseametiga, et klapitada Kredexi ootusi muinsuskaitse eritingimustega ja pakkuda omalt poolt ideid, kuidas probleemkohti lahendada. “Selge oli, et fassaadisoojustust me panna ei saa, aga kompromissina jäi nii, et võime soojustada ühe otsaseina, kus on vaid üks aken, ning fassaadile panna soojustuskrohvi,” tõi Järv näite.
Kui projekt valmis sai, tuli leida usaldusväärne ehitaja. Tehniline konsultant soovitas ettevõtteid, kellelt pakkumist küsida. Ent kui hinnapakkumised laekusid ja ühistu need lauale ritta pani, selgus, et need on kõik kallimad, kui ühistu laenuvõime ja Kredexi toetus kokku.
Polnud parata, tuli hoolega koostatud ehitusplaani kärpida. Ära jätta sai vaid selliseid töid, mis ei rikuks muinsuskaitse eritingimusi ja Kredexi nõuded oleks samas endiselt täidetud. Õnneks leidus sobivaid kärpekohti. Näiteks jäeti ära korteriuste vahetus, sest energiatõhusust see kuidagi ei mõjuta, ning uste vahetust saab edaspidi kasvõi iga korteriomanik ise teha. Loobuti ka keerdtreppide astmete lihvimisest. Konarlikud küll, aga see on õnneks üksnes iluviga! Nii saadi lõpuks eelarve hinnapakkumisega klappima.
Viimane takistus: pangad ei anna laenu
Ja siis oli kõik ehitustööde alguseks valmis. Või pigem: peaaegu valmis. Sest vaja oli ju ka laenuotsust. Ent praktiliselt kõik pangad andsid Vabriku tänava maja rahvale korvi, sest taotletav laenusumma oli tavalise kortermaja renoveerimislaenust palju suurem ja kogu projekti risk tundus pankadele liiga kõrge.
Ainsana oli nõus renoveerimist finantseerima Swedbank, kuid seda tingimusel, et ühistu vahetab ehitusfirmat. Panga hinnangul oli ühistu valitud ehitusfirma liiga väike, et nende peale saaks kindel olla. Polnud parata, tuli järgi anda ja valida suurema ettevõtte tehtud pakkumine, mis paraku oli ka kallim.
Kui pangast laenuotsus käes, arvutas Kredex selle pealt täpse toetussumma. Ja siis oligi paberitöödega kõik valmis ning võis ehitajad objektile kutsuda. Ehitusfirma on ainus, kelle tööd Järv veidi kritiseerib. Ennekõike oli probleeme suhtlemisega, sest ehitusfirma talitas mitmel korral oma parema äranägemise järgi ega uurinud ühistult, kas plaanitav toode või lahendus üldse sobib. Näiteks tellis ehitusfirma standardsuuruses radiaatorid ära ilma, et oleks ühistult uurinud, kas see sobib. Alles siis, kui kaup kohal ja ehitajad paigaldamiseks töökindaid kätte tõmbasid, avastasid nad, et selles vanas majas on radikate jaoks seintes orvad, kuhu standardmõõdus küttekehad lihtsalt ei mahu. Ent lõpuks sai kõik korda, nagu ikka. Ja hoolimata sellest, et nagu mistahes ehitus- või remonditöö puhul on ka Vabriku tänava majas võimalik siin-seal nuriseda, et “oleks saanud ikka paremini küll!”, on lõpptulemus väga hea.
Vana väärikas juugendhoone näeb ühtaegu välja nii ajastutruu kui ka värske.
Vana maja uus elu
Renoveerimistööde planeerimiseks ja asjaajamiseks kulus Vabriku tänava ühistul laias laastus kolm aastat. Ehitustööd ise võtsid aega vähem kui aasta. Olle Järv ütleb, et ühistu esimehe vaatenurgast oli renoveerimise ettevalmistamine väga suur töö, millele kulus aega ka oma erialase töö arvelt, ent tulemus on kulunud tunde ja närvirakke väärt.
Tõsi, natuke aega ja mõned närvirakud tuleb siiski veel kulutada, sest Vabriku tänava maja muinasjutu meepotis on ka üks tõrvatilk. Nimelt ei ole see ülihoolikalt renoveeritud enam kui saja-aastane hoone saanud siiani kasutusluba, kuna loa väljastajate hinnangul pole piisavalt tõendatud, et maja kiviseinte ja uute tulekindlate uste vahele jääv kitsas seinaosa vastab tuletõkkesektsioonile seatavatele nõuetele.
Elanike igapäevaelu see puudujääk õnneks ei mõjuta. Maja sees tagavad kaasaegsed tehnosüsteemid tõhusalt, kuid märkamatult hea elukeskkonna. Soojustagastusega ventilatsioon hoiab toaõhu alati värske, kuid seadmed peideti osavalt pööningule, nii et ajaloolise maja ilmet ei riku ükski silma all looklev toru ega sumisev masin. Uus sansõlm jaksab ilma vaevata pumbata vee igale korrusele ja toasoojust saab iga korter endale meelepäraseks reguleerida. Tuleohutuse aitavad muu hulgas tagada udupeened kokkupandavad evakuatsiooniredelid, mis on ajaloolise maja seinal märkamatud, aga ohu korral tagavad, et kõik elanikud ka kõrgemailt korrustelt turvaliselt välja pääsevad.
